Privačią nuosavybę formaliai pripažino ir Sovietų Lietuvos konstitucija. Tiesa, labiau kaip išlygą, o ne kaip teisę: pagal LTSR Konstitucijos 13 str. piliečiai galėjo turėti asmeninę nuosavybę, tačiau tiek naudojimasis ja, tiek jos valdymas ir disponavimas buvo ribotas. Siauras buvo ir pats nuosavybės turinys: pagal sovietinę Konstituciją asmeninės nuosavybės pagrindą sudarė darbo pajamos, už kurias buvo galima įsigyti apyvokos, asmeninio vartojimo, patogumo ir pagalbinio namų ūkio reikmenis, kauti santaupas. Sovietinei valdžiai bandant išspręsti valstybėje maisto produktų trūkumo klausimą ir „leidus“ naudotis valstybei priklausančiais žemės sklypais, piliečiai gavo teisę turėti pagalbinį ūkį, laikyti gyvulių ir paukščių, verstis sodininkyste ir daržininkyste, o taip pat – pasistatyti gyvenamąjį namą. Tačiau nebuvo kliūčių turimą nuosavybę valstybės vardu ir jos poreikiams bet kada rekvizuoti, nes svarbiausia nuosavybės forma buvo ne privati, o socialistinė gamybos priemonių nuosavybė, kurią sudarė valstybinė (visaliaudinė) ir kolūkinė-kooperatinė nuosavybė.
Tik atgavus nepriklausomybę 1992 m. tautos valia priimtos Konstitucijos dėka buvo įtvirtintas vieną pamatinių demokratinės visuomenės garantų – privačios nuosavybės neliečiamumo principas (LR Konstitucijos 23 str.). Konstitucija taip pat numatė, kad nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama. O nesutinkantys su tuo, įgijo teisę valstybės sprendimus skųsti teismui.
Siekiant atstatyti sovietinės sistemos sukurtą neteisingumą nuosavybės srityje, naujai atkurtos Lietuvos politikai pasirinko masinės privatizacijos kelią, paremtą investicinių (arba privartizavimo) čekių sistema. Taip siekta perskirstyti iki tol valstybei priklaususį nuosavybės monopolį, sugrąžinti į nekilnojamojo turto savininkų lauką paprastą pilietį sudarant lygias galimybes pasinaudojant investiciniais čekiais dalyvauti privatizuojant valstybinės nuosavybės objektus.
Investiciniais čekiais kiekvienas pasinaudojo taip, kaip mokėjo: kas suskubo įsigyti į lietuviškos gamybos buities apyvokos daiktus (“Šilelius“, „Snaiges“), kas patikėjo kaip grybai po lietaus dygstančių investicinių bendrovių pažadais, kas pradėjo sukti verslą. Tačiau dauguma paprastų žmonių, ypač tie, kurie gyveno sovietmečiu pastatytuose daugiabučiuose, suskubo privatizuoti butus, kurie iki tol irgi priklausė ne jiems, o valstybei. Nemažai daliai žmonių tai buvo vienintele sėkminga investicija, o privatizuotas butas, tapo vienintele iki šiol turima jų nuosavybe. Iš visos Centrinės ir Rytų Europos Lietuva buvo ta valstybė, kurioje privatizavimo laikotarpiu (1990/01 – 1994/95 m.) sudaryta galimybe privatizuoti valstybei priklausantį gyvenamąjį būstą pasinaudojo didžiausias procentas žmonių. Kaip teigiama studijoje Gyvenamojo būsto privatizavimas Centrinėje ir Rytų Europoje, per privatizavimo laikotarpį valstybės valdomo būsto dalis sumažėjo daugiausiai – nuo 51 iki 13 proc. „[1]
Kaip rašoma minėtoje studijoje, tuo metu tiek vyriausybių, tiek politikos formuotojų lygmenyje egzistavo bendras įsitikinimas, kad laisva rinka yra efektyviausias būdas išspręsti buvusioje (socialistinėje) sistemoje ir planinės ekonomikos sąlygomis egzistavusį gyvenamojo būsto trūkumo klausimą, o taip pat, kad privati rinka paskatins savininkų iniciatyvą pasirūpinti savo turtu. Buvo tikimasi, kad privatizacija sumažins biudžeto išlaidas ir netgi duos šiokią tokią naudą centrinei ir vietos valdžiai per nekilnojamojo turto mokesčius. Taigi, gyvenamojo būsto privatizacija ekonomine prasme atrodė patraukliai, politiškai buvo priimtina, be to, turėjo ir psichologinių implikacijų, nes liudijo šalies posūkį rinkos ekonomikos ir demokratijos link.
Tuo metu negalvota apie tai, apie ką kalbame dabar: kiek ilgai ši nuosavybė tarnaus, kokia bus jos priežiūros kaina, kaip reikės ją valdyti, patiems, be valstybės pagalbos. Kaip ir apie tai, kad praėjus trisdešimčiai metų po privatizacijos, didelė savininkų dalis bus pensininkai, turintys ribotas finansines galimybes prisidėti prie jo išlaikymo. Tada norėta tik vieno: būti teisėtu savininku to mažo plotelio, kuriame gyveni, ir turėti teisę pakėlus galvą kaip anglas pasakyti: „mano namai yra mano tvirtovė“.
Visus šiuos klausimus su laiku teko atsakyti. 1995 m. buvo priimtas Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas, kurio pagrindu atsirado daugiabučių namų bendrija, kaip daugiabučių namų valdymo būdas. Įstatymo 4 str. numatė, kad „daugiabučių namų gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkai šių namų bendrojo naudojimo patalpoms, bendrojo naudojimo inžinerinei įrangai, bendrojo naudojimo namo konstrukcijoms prižiūrėti, remontuoti, kitaip tvarkyti ir eksploatuoti, aplinkai (priskirtam žemės sklypui) tvarkyti, bendriems mokestiniams įsipareigojimams vykdyti, kitoms bendroms teisėms ir interesams saugoti steigia daugiabučių namų savininkų bendrijas“. Buvo numatyta, kad bendrija yra juridinis asmuo, kurio nariai, daugiabučių namų savininkai ,sprendimus priima kolegialiai, o bendrijos veiklai vadovauja visuomeniniais pagrindais (iki 2012 m) dirbanti valdyba arba valdytojas (dabar – bendrijos pirmininkas). Ši sistema, su mažomis išimtimis, tebegalioja ir po šiai dienai.
Galbūt dabar, žiūrint iš laiko perspektyvos, ir galima sakyti, kad buvo galima pasirinkti ir kitą daugiabučių namų valdymo koncepciją, nes esama sistema turi ir ne vieną minusą. Daugiabučių namų savininkams dažnai sunkiai sekasi tarpusavyje susitarti, priimti sprendimus, dažnai tarp daugiabučių namų savininkų kyla ginčai dėl bendro naudojimo objektų naudojimo, išlaidų už juos ir jų paskirstymo, būsto renovacijos. Tačiau demokratijoje ne tik gyvenama, demokratijos ir mokomasi.
Šis įstatymas nuo pat pradžių tapo demokratijos mokykla: jį priėmus buvo paduotas konstitucinis skundas, kurio pagrindu LR Konstitucinis teismas išaiškino, kad daugiabučių namų savininkų bendrijoje atsiradimas turi būti siejamas su savininko laisva valia, t. y. niekas negali būti verčiamas būti bendrijos nariu, arba automatiškai įtraukiamas ar išbraukiamas iš bendrijos narių sąrašo, taip pat, kad pats „bendrijos įsteigimas nereiškia, jog privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus, “ 2000 priėmus naują Civilinį kodeksą, buvo įtvirtinta, kad sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priima šių objektų savininkai, t. y. ne valstybė, ne savivaldybės ar jų administraciniai organai, bet patalpų savininkai. Tai leido formuotis ir tvirtėti daugiabučių namų savivaldai. Žvelgiant į trisdešimt metų patirtį, matyti, kad pirmosios demokratijos, kaip gebėjimo kartu priimti sprendimus, pamokos buvo išmoktos, o bendrijos – kaip viena iš daugiabučių namų valdymo formų, Lietuvoje įleido šaknis.
2019 m. pabaigoje buvo registruotas Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas, kuriuo užsimota įgyvendinti daugiabučių namų valdymo reformą. susilaukė didelio visuomenės susidomėjimo. Naują įstatymo projektą parengė valstiečio Kęstučio Mažeikos vadovaujama Aplinkos ministerija, o Seime įregistravo jo kolega valstietis Lauras Stacevičius. Atrodo, kad norėta eiti trumpiausiu keliu ir išvengti tiek tarimosi su visuomene, tiek ir projekto svarstymo Vyriausybėje. Tačiau vos projektui pasirodžius Seimo tinklalapyje, kilo tikra audra. Sukilo tiek daugiabučių namų bendrijas vienijančios asociacijos, tiek ir daugiabučių administratoriai, paprastai atsidurdavę skirtingose barikadų pusėse. Pirmieji teigė, kad siūloma pertvarka iš esmės naikina daugiabučių namų savivaldą kaip valdymo formą. Antriesiems užkliuvo, kad įgyvendinus siūlomo įstatymo nuostatas, savivaldybėse būtų įteisintas interesų konfliktas ir piktnaudžiavimas savo galia. Ne paslaptis, kad daugiabučių namų priežiūros rinkoje kaip žaidėjai figūruoja ir savivaldybės įmonės, o įstatyme numatyta tvarka, kad Savivaldybės be jokių apibrėžtų kriterijų galėtų išbraukti administratorius iš sąrašų ir suteikti pranašumą savo kontroliuojamoms įmonėms. Taigi, panorėjus, iš rinkos būtų galima pašalinti visi savivaldybių kontroliuojamų įmonių konkurentai.
Projektas apsunkino galimybes mažiesiems žaidėjams teikti administravimo paslaugas, numatydamas nelygiavertę galimybę pasinaudoti bendrojo naudojimo objektų valdymo būdais. Įstatymu buvo nustatomi trys bendrojo naudojimo objektų valdymo būdai: bendrija, jungtinės veiklos sutartis ir administratorius. Tačiau projekte nustatomos sąlygos jungtinės veiklos sutarčiai darė galimybę naudotis šiuo būdų niekiniu. Pvz. projektas numatė, kad jungtinės veiklos sutartį sudaro tik visi savininkai. 100 procentų savininkų dalyvavimo reikalavimas praktikoje gali sukelti situaciją, kad jungtinės veiklos sutartis, kaip bendrojo naudojimo objektų būdas, praktikoje bus sudarinėjama itin retai. Įstatymo projekte įtvirtinta nelygiavertė galimybė pasinaudoti bendrojo naudojimo objektų valdymo būdais, o taip pat tokių pačių veikimo sąlygų nustatymas savo prigimtimi skirtingais valdymo būdais, leido teigti, kad siūlomas teisinis reguliavimas neatitinka teisingumo principo. Jis kėlė pagrėstų įtarimų, kad siūlomu įstatymu iš tiesų yra nusitaikyta į daugiabučių namų savivaldą. Laimei, artėjant naujiems Seimo rinkimams, valdantieji planų priimti šį įstatymą atsisakė.
Ne paslaptis, kad bendrijas, kaip daugiabučių namų administravimo formą, labiau yra linkusios rinktis tie daugiabučiai namai, kurių savininkų didesnę dalį sudaro socialiai remtini asmenys, pensininkai, daugiavaikės ir mažas pajamas gaunančios šeimos. Patirtis rodo, kad geras bendrijos pirmininkas sugeba suorganizuoti namo priežiūrą mažesniais kaštais negu administratorius, kuriam reikia išlaikyti ir administracinį aparatą. Dauguma pirmininkų dirba iš idėjos arba už minimalų atlyginimą – kai privatūs administratoriai siekia gauti maksimalų pelną. Ir nesvarbu, kad kartais bendrijų teikiama namų priežiūra yra minimali – tačiau ji leidžia prisidėti prie bendro namo išlaikymo visiems savininkams, nevarydama sunkiau besiverčiančiųjų į bankrotą. Siūlomas įstatymo projektas neatsižvelgė į socialines tokio įstatymo taikymo pasekmes. Patirtis rodo, kad perėjimas nuo bendrijos prie išorinio administratoriaus, kaip daugiabučio namo valdymo būdo, yra lydimas padidėjusių administravimo kaštų. Jei kaštai augs – ne visi savininkai, o ypač senjorai, galės susimokėti už paslaugas. Labai didelė tikimybė, kad noras pagerinti daugiabučių namų valdymą baigsis ne didesniu savivinkų įgalinimu, bet jų „išbutinimu“.
Privatizacija yra procesas, o ne vienkartinis veiksmas (process, not a settled arrangement)(Ball and Grilli, 1997), turintis ilgalaikes pasekmes, todėl įstatymo leidėjas turi įvertinti visas aplinkybes, ir kiek įmanoma numatyti priimamų sprendimų socialines pasekmes. Pvz. įvertinti ne tik tai, kad valstybinio monopolio namų statybos ir valdymo srityje atsisakymas sutaupys biudžeto lėšas, bet ir tai, kad atsiras piliečių sluoksnis, kurie neturės galimybių gyvenamojo būsto įsigyti ar jo pakeisti (pasenusių daugiabučių atveju), todėl kartu su privatizacija turi startuoti ir socialinio būsto programos, mokestinės lengvatos ar būsto kreditavimas jaunoms šeimoms, komunalinių išlaidų kompensavimas mažas pajamas turintiems ūkiams. Šios aplinkybės nebuvo iki galo įvertintos pirminės privatizacijos etape. Tačiau jaunų politikų, kuriuos į priekį vedė idealizmas, o ne patirtis ir žinios, negali kaltinti. Tačiau negalima pateisinti neprotingų ir nelogiškų sprendimų daromų šiandien.
Senų daugiabučių namų problema bus viena iš opiausių ir svarbiausių viešosios politikos klausimų, kurią teks spręsti ateityje. Pirmiausia svarbu nesiaurinti piliečių teisės į savivaldą ir nepažeisti teisėtų lūkesčių, susijusių su įstatymu garantuota teise patiems administruoti bendros nuosavybės teise valdomą turtą. Tada, realiai, o ne tik popieriuje, teikti informacinę ir konsultacinę pagalbą, organizuoti apmokymus tiems daugiabučių namų savininkams, kurie nori per bendriją valdyti savo turtą. Galbūt verta įsteigti viešojo konsultanto (ombudsmeno) pareigybę savivaldos lygmeniu, kuris nešališkai spręstų daugiabučių namų savininkų, bendrijų, administratorių, paslaugų teikėjų ir savivaldos institucijų ginčus. Turint omeny kad dalis daugiabučių namų savininkų priklauso socialiai remtinam visuomenės sluoksniui, būtina galvoti apie socialinės rentos didinimo galimybę, t. y. būsto išlaidų kompensavimą namų ūkiams, jei išlaidų dalis sudaro daugiau kaip 30% namų ūkio pajamų, nesiejant teisės į kompensaciją su būsto naudingojo ploto normatyvu senyvo amžiaus vienišų asmenų atžvilgiu.[2] Viena iš didžiausių senos statybos daugiabučių namų problemų yra šilumos energijos sąnaudos Kaip teigia Aplinkos ministerija, šilumos energijos suvartojimas senos statybos daugiabučiuose namuose 2 kartus didesnis nei Skandinavijos šalyse ir 1,75 karto didesnis, lyginant su naujais Lietuvoje statomais daugiabučiais. Todėl būtina skatinti mažosios renovacijos programą, numatant galimybę kompensuoti ne 15 (kaip yra dabar vystant didelį renovacijos projektą), bet iki 50 proc. investicijų, kompensavimo procentą siejant su projekte dalyvaujančių savininkų socialiniu statusu. Visa tai – darbai, kuriuos turės atlikti ateities Seimas, jei nori ne žodžiais, o darbais užtikrinti orias senjorų gyvenimo sąlygas, visų pirma – apsaugant jų įgytą nuosavybės teisę.
[1] David Clapham, József Hegedüs, Keith Kintrea, Helen Kay, Ivan Tosics Husing Privatization in Central and Eastern Europe: From Policy to practice Greenwood Publishing Group, 1996, p. 21
[2] Tiek būsto išlaikymas, tiek ir kitos buities išlaidos yra santykinai didesnės nei dviese gyvenantiems bendraamžiams. Statistikos departamento skaičiavimais, žemiau skurdo ribos – 63,8 proc. vienų gyvenančių senatvės pensininkų. Dabar egzistuojanti našlių pensija (26 Eur.) yra pernelyg maža, kad darytų realų poveikį skurdui, o niekada nesusituokę ar išsiskyrę pensininkai net ir šio priedo negauna visai.
Naujausi komentarai